《小資族的不動產煉金術》訪談作者法拍小哥談買房訣竅

今天要跟大家分享的這本書是《小資族的不動產煉金術》，教你看懂地段、環境、屋況和價格，買到一間會增值的房子。而且還給小資族一個不用頭期款，出社會一年就可以買房的策略。如果你對法拍屋有興趣，這本書也會解答你的各種問題。

這次邀請到這本書的作者，房地產專家陳俊廷，人稱「法拍小哥」。他在房地產業有 13 年經驗了，評估過一千多筆的法拍和房仲的物件，買賣過台灣北中南各地房屋。他在房地產業的經驗，幾乎做過各種我聽過、跟沒聽過的職業，像是房東、房仲、法拍代標、改建業務、不動產放貸人和投資人。

你可以前往 Podcast「下一本讀什麼 EP.323」收聽這場訪談，或繼續閱讀以下的訪談文字版。

與房地產的緣分

法拍小哥在大學時期就開始接觸房地產，他在租賃公司打工，服務許多房東，負責招租、管理和清潔工作。他發現只要房屋條件基本適宜居住，都很容易就租出去。這激發他自己也想成為房東，享受被動收入。雖然當時還是大學生，沒有資金，但投資前輩提供資金，與他合作投資房地產。法拍小哥負責找物件，前輩提供資金，共享租金收入與價差。這樣他在大學時就買下人生第一棟房，開始與房地產結緣。

之後他加入房仲公司，從事房源開發；也加入建商，學習土地開發與容積移轉。他不斷深耕不同領域，目的是買到價格便宜的好房源。最後他專研法拍屋市場，因為競爭者較少，可買到價格便宜的房子。

投入房地產的動力

法拍小哥大學畢業後，第一份工作是在科技公司，薪水近百萬。但他發覺，如果按這模式工作九年後，仍無法過上想要的生活，沒時間做自己想做的事。所以他選擇全力投入房地產，先服務房東，幫忙招租、裝潢；之後自己當房東，享受被動收入。他發現，房地產的魅力是累積資產，被動收入越來越多，就可以不用花時間工作賺取主動收入，擁有更多時間。

一開始他投入房地產也是為了自己生活。但要買到便宜房源，就必須不斷深耕，向上游走。他學習土地法規、建案開發、法拍流程等，目的都是希望買到價廉物美的房子。現在他可以分享這些知識和經驗，也是他持續在此領域的動力之一。

小資族的買房策略

對小資族來說，法拍小哥建議以「階段性的買賣策略」來買房。不要想一次買到高價的理想房子，可以先買小房子，之後再換大房子。政府提供多種補貼與優惠鼓勵這種策略。首次購屋者還有四百萬元的免稅額；二次購屋有重購稅退、優惠稅率等優惠。法拍小哥自己去年就買了四間房，租金報酬率高達 29%，非常理想（關於政策優惠請自行參考政府公布的最新消息）。

年輕人也不必怕貸款會被綁住，現在房貸環境非常好。利率只有 1.7%，遠低於通貨膨脹率，相當優惠。法拍小哥建議，能力允許的話儘早買房，可以善用銀行的低利貸款。現在也有許多種房貸方案，比如可提取房貸本金的房貸，既可貸款購屋，又可運用本金。

租房者也可以選擇同時投資房產。可以租住理想的房子，另外用餘裕資金買一間投資型房產，既享受好屋況，又可獲取租金收入。

環境與地段的重要性

法拍小哥在書中提到「房地產價值投資法」，裡面有提到買房的四大口訣「地段、環境、屋況、價格」。那我們在買房的時候，要怎麼挑選地段比較好？

法拍小哥認為，房子的環境評估可以分為兩個層面來看。

首先看「大環境」。看周遭是否有重大建設或設施，例如高鐵站、捷運站、博物館、圖書館、大型購物中心等。這些會帶動周邊房價上漲。另外要注意周邊是否有科學園區或重要工作機會，會提升周遭的居住與投資需求。

接著看「小環境」。看房子附近生活機能是否便利，例如是不是有7-11、超市、公車站等。另外最重要的是詢問鄰居，看是否有特殊或難相處的鄰居。

一些要「避免」的環境：有三大瑕疵的房子像是海砂屋、凶宅、輻射屋；鄰居有嚴重影響公共場所的行為或習慣；沒有基本生活機能，例如商店、公車站很遠；有較多治安或空氣汙染問題。

在選房時，除了從大環境著手，也要細看小環境與鄰里的關係。盡量避開上述不良環境，才能選到優質的房源。

法拍屋的風險與機會

法拍小哥表示，法拍屋過去的確亂象頗多，但現在法規已經非常明確，模糊空間不多。且法拍屋競爭者較少，可買到比市價便宜的好房子。不過對一般人來說，直接進入法拍市場難度仍很高，必須做足功課。他建議可以先透過課程或專業代標服務學習。學有所成後，基本房源自己也能處理，進階房源則可委託代標服務，降低投標法拍屋的風險。

相較於傳統市場，法拍屋的中介費用也較低。一般仲介費要四、五％左右，但法拍屋可省下這筆費用。同時也可買到較低價的房子。只要選對標的，法拍屋的優勢仍很大。

後記

總結來說，法拍小哥在《小資族的不動產煉金術》這本書中分享了自己投入房地產領域的緣起與心路歷程。他從大學時期就開始學習、投資房地產，之後不斷深耕不同領域，持之以恆近十幾年。他分享了低利率優勢下，小資族可以採用的買房策略，以及法拍屋的機會與風險。法拍小哥也正在規劃系統性的房地產投資課程，幫助更多人實現房產投資。透過他的分享，讓我們對房地產投資有更全面的了解。